Uitspraak rechtbank Den Haag over aanbod bloot eigendom door gemeente Zaanstad

BEZ heeft namens een groep Zaanse erfpachters een procedure gevoerd tegen het door de gemeente Zaanstad gevoerde Omzettingsbeleid 2007, zoals dat in 2015 is gewijzigd.

Dit beleid hield in dat de blote eigendom van de in erfpacht uitgegeven percelen tegen een bepaald bedrag van de gemeente kon worden gekocht.

Inmiddels heeft de rechtbank op 28 november 2018 uitsprak gedaan in deze zaak. U kunt de uitspraak vinden op www.rechtspraak.nl onder zaaknummer ECLI:NL:RBDHA:2018:14139.

Hieronder wordt het vonnis en de mening van BEZ daarover in het kort besproken. Deze notitie is in overleg met onze advocaat Eduard de Geer (Corten De Geer Advocaten) tot stand gekomen.

Omzettingsbeleid 2007, onrechtmatig handelen gemeente 

De rechter heeft geoordeeld dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door bij de invoering van het Omzettingsbeleid 2007 onvoldoende acht te slaan op het belang van de erfpachters bij uitvoering van het daaraan voorafgaand in 2006 vastgestelde overgangsbeleid. De gemeente zal alsnog met deze belangen rekening moeten houden en de erfpachters in de gelegenheid stellen in een situatie te komen alsof op dat moment beleid was aangenomen waarbij wel voldoende met die belangen was rekening gehouden. Doet zij dat niet, dan zal zij de schade die de erfpachters als gevolg van het onrechtmatig handelen hebben geleden moeten vergoeden.

Ook handelt de gemeente onrechtmatig door een aanbieding tot koop van de bloot eigendom te doen op grond van het in 2007 ingevoerde en in 2015 gewijzigde omzettingsbeleid.

De BEZ zal met de gemeente in overleg treden om te bezien of een minnelijke regeling mogelijk is. Zo niet, dan zal BEZ de erfpachters bijstaan in het verhalen van de geleden schade.

Los daarvan kan er heel goed anders gedacht worden over het oordeel van de rechtbank dat de gemeente niet verplicht was het overgangsbeleid in 2006 aan de erfpachters individueel bekend te maken en na te leven. De rechter is geheel voorbijgegaan aan het doelmatigheidsbeginsel. Indien de gemeente een bepaalde regeling aanneemt om daarmee te bereiken dat de betreffende burgers redelijk worden behandeld, dan zal zij deze regeling zo moeten uitvoeren dat het beoogde doel daarmee ook bereikt kan worden. In het onderhavige geval had de gemeente de erfpachters daarom individueel van de overgangsregeling 2006 op de hoogte moeten stellen, zodat zij concreet in de gelegenheid werden gesteld om van het specifiek op hen gerichte overgangsbeleid gebruik te maken. Als er met de gemeente geen aanvaardbare oplossing wordt bereikt, dan beveelt onze advocaat aan dit in hoger beroep alsnog aan het gerechtshof voor te leggen.

Te nemen stappen

BEZ zal nu eerste trachten in overleg met de gemeente tot een oplossing te komen. Lukt dat niet, dan is er reden om in hoger beroep te gaan. Er is namelijk op het vonnis, op de punten waarin BEZ niet in het gelijk is gesteld (waaronder hetgeen hiervoor al is omschreven), nogal wat aan te merken.

Omzettingsbeleid 2007, marktwaarde bloot eigendom

De rechter oordeelt dat de gemeente, als zij de bloot eigendom aan de erfpachter verkoopt, bij waardering daarvan niet gebonden is aan de inhoud van het erfpachtrecht, maar de actuele waarde van de grond mag vragen. Daarnaast oordeelt de rechter dat de erfpachters onterecht voordeel zouden genieten indien slechts een deel van de marktconforme waarde in rekening wordt gebracht.

Het oordeel van de rechter is gebaseerd op een helaas veel voorkomende misvatting ten aanzien van het onderscheid tussen grond en bloot eigendom. De gemeente beschikt niet over grond. Die grond is namelijk voor onbeperkte duur aan de erfpachter in gebruik gegeven. De gemeente beschikt over de bloot eigendom van die grond. Die bloot eigendom geeft haar geen andere aanspraak dan de canon. De rechter verwart het betoog van de erfpachters dat de gemeente niet de volle actuele waarde van de grond in rekening mag brengen met de veronderstelling dat de erfpachters niet bereid zijn de marktconforme waarde van de bloot eigendom te betalen. De erfpachters zijn daar wel toe bereid maar stellen dat hetgeen de gemeente in rekening brengt niet de marktconforme waarde van de bloot eigendom is. Zij hebben dat ook aangetoond en zullen, indien het zover komt, dat in hoger beroep nog beter inzichtelijk maken.

Anders dan de rechter aanneemt zijn de erfpachters niet uit op een onverdiend voordeeltje, maar trachten zij te voorkomen dat zij schade lijden. Als een erfpachter het aanbod van de gemeente aanvaardt en de bloot eigendom koopt, dan zal hij, indien hij daarna de volle eigendom van zijn huis verkoopt, nimmer de door de gemeente gevraagde afkoopsom terug kunnen verdienen. Dat zegt ook de gemeentelijke belastingdienst. De rechter heeft deze stelling van de erfpachters ten onrechte gepasseerd of onjuist gewaardeerd. Dat komt doordat de rechter, zoals hiervoor gezegd, de marktwaarde van bloot eigendom verwart met de marktwaarde van grond.

Er zitten nog veel meer onjuistheden in het vonnis die aanleiding geven de zaak in hoger beroep aan het gerechtshof voor te leggen. Dit is echter pas nodig als er met de gemeente geen oplossing wordt gevonden.

Bepalingen onredelijk bezwarend

Verder heeft de rechter zich uitgelaten over de vraag of de bedingen in de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend zijn. Ook hierbij is de rechter veel te kort door de bocht gegaan. De rechter heeft als uitgangspunt genomen dat slechts BEZ een beroep op de onredelijke bezwarendheid heeft gedaan en dat er dus slechts beoordeeld hoeft te worden of de bepalingen altijd onredelijk zijn. Daarbij is de rechter, op basis van niet goed te begrijpen overwegingen, tot een negatief oordeel gekomen. Het is echter zo dat de erfpachters zelf ook, onder verwijzing naar hetgeen de gemeenten hen individueel heeft voorgehouden, om vernietiging hebben gevraagd. En dan dient de rechter – zelfs uit eigen beweging (ambtshalve) – onderzoek te doen of er sprake is van verstoring van het evenwicht. Dat heeft de rechter niet gedaan. Ook op dat punt is er dus reden om in hoger beroep te gaan.

Dit geldt overigens ook voor diegenen die niet van plan zijn de bloot eigendom van de grond te kopen, ook niet als daar wel een marktconforme prijs voor wordt gevraagd of er een regeling met de gemeente wordt getroffen. In samenspraak met BEZ zal onderzocht worden hoe hiermee om te gaan.

Erfpachters die bloot eigendom al gekocht hebben

De erfpachters die op basis van het Omzettingsbeleid 2007 de bloot eigendom eerder al hebben gekocht, kunnen de gemeente voorhouden dat zij daarmee misbruik heeft gemaakt van omstandigheden, althans dat de erfpachters bij aankoop gedwaald hebben ten aanzien van de redelijkheid en juistheid van het koopaanbod. Ook kunnen zij de gemeente aansprakelijk stellen voor de schade die zij hebben geleden. De BEZ raadt deze erfpachters aan om juridische bijstand te zoeken in deze kwestie.