Erfpacht

Erfpacht - Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad

Wat is Erfpacht

Erfpacht is een zakelijk recht, een vorm van pacht waarbij de pacht niet eindigt als de verpachter sterft (of de pacht opzegt).

De erfpachthouder heeft in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. Hij heeft ook het recht van opstal: de grond in erfpacht mag worden voorzien van een opstal en de erfpachthouder heeft het recht deze opstal (inclusief het erfpachtrecht) te verkopen.

Het recht van erfpacht is in Nederland geregeld in boek 5, titel 7, van het Burgerlijk wetboek. Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij erfpacht vaak de blote eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de praktijk komt het overigens vaak voor dat de canon in één keer voor de gehele looptijd van de erfpacht wordt afgekocht. Erfpacht wordt vaak verleend voor een bepaalde tijd; 49 en 99 jaar komen het meeste voor.

Waar komt erfpacht vandaan



Oorspronkelijk komt het recht van erfpacht voor in de landbouw, waar het nu ook nog veel wordt toegepast als agrarische erfpacht. Deze erfpachtovereenkomsten worden aangeboden door particuliere en institutionele beleggers in landbouwgrond. In veel gevallen kwalificeren deze contracten als geïndexeerde geldleningen, waardoor fiscale voordelen ontstaan. In de provincie Groningen bestaat nog een variant waarbij sprake is van een eeuwigdurend recht van erfpacht, het recht van beklemming.

Later werd het recht ook gehanteerd door een aantal gemeentes. Deze wilden op deze wijze invloed kunnen uitoefenen op de ontwikkeling van hun gemeente. Door bouwkavels uit te geven in erfpacht en niet in eigendom profiteert de gemeente dan ook van de waardestijging. In de praktijk wordt de erfpacht als deze afloopt, omdat de termijn is verstreken, verlengd. De (blote) eigenaar kan bij die verlenging dan een aanzienlijk hogere canon bedingen, waardoor de gemeente profiteert van de waardestijging.

Volgens het IMF (2008) zijn de huizenprijzen in Nederland 30 procent te hoog. Er worden steeds vaker constructies aangeboden waarbij een woning die eerst te koop stond met eigen grond nu met een lagere prijs te koop staat, maar met een canon van bijvoorbeeld 200 of 300 euro per maand. Het gaat hierbij vaak om particuliere erfpacht of erfpacht bij gespecialiseerde commerciële bureaus.

Liever geen hypotheek



De Nederlandse banken zijn terughoudend wat betreft het verstrekken van hypotheken voor huizen op erfpacht. De lastige wederverkoopbaarheid en onzekerheid over een stabiele canon zijn daar debet aan. Vooralsnog is de canon wel fiscaal aftrekbaar.

(bron: wikipedia)

Bloot eigendom

Eigendom (van grond) wordt wel bloot eigendom genoemd ter onderscheiding van eigendom die belast is met een recht. Bijvoorbeeld met recht van opstal of recht van erfpacht. Het vestigen van een recht van opstal of recht van erfpacht gebeurd bij notariële akte en wordt ingeschreven in het Kadaster.  Bij eigendom die belast in met erfpacht hangt de waarde van het bloot eigendom zeer nauw samen met de erfpachtvoorwaarden.

Er is een onderscheid tussen de waarde van het bloot-eigendom bij aankoop en de waarde van de erfpachtzaak (de met erfpacht belaste onroerende zaak)  bij heruitgifte kan verschillend zijn. Als de periode waarvoor de erfpacht is overeengekomen is verstreken, en niet is opgezegd, dan is der erfpacht stilzwijgend verlengd. De erfpachter blijft dan dezelfde canon betalen totdat een nieuwe canon is vastgesteld of overeengekomen.

Indien het erfpachtcontract is geëindigd kan het zo zijn dat er geen bepalingen in het contract staan voor heruitgifte. De grondeigenaar kan dan naar eigen inzicht (nieuwe) voorwaarden toepassen bij de heruitgifte in erfpacht en de nieuwe prijs (canon)van de erfpacht bepalen. Wel dient de grondeigenaar de redelijkheid en billijkheid in acht te nemen. Zo kan de grondeigenaar zijn erfpachter niet laten betalen voor verbeteringen die de erfpachter zelf heeft aangebracht.

Indien sprake is van een nog lopend erfpachtcontract vindt heruitgifte plaats met inachtneming van de bepalingen in het contract. Bijvoorbeeld de clausule over de methode van waardebepaling indien grondeigenaar en erfpachter geen overeenstemming bereiken over de waarde van de grond en de nieuwe canon. Doorgaans is er dan een driepartijen taxatie mogelijk. Driepartijen taxatie bestaat uit twee door elke partij aangewezen deskundigen, die samen een onafhankelijke derde benoemen. Als dat niet in het erfpachtcontract is bepaald kan de erfpachter daar wel op aandringen. Ook een rechter zal dat een objectieve methode vinden om de waarde van de grond te bepalen en de daarvan afgeleid erfpachtcanon.
bron: Erfpacht juridische aspecten

Erfpacht Canon

Erfpachtcanon is een periodieke vergoeding (meestal jaarlijks) van de huiseigenaar aan de eigenaar van de grond waarop het huis staat. Meestal wordt de hoogte van dat bedrag,  iedere drie tot vijf jaar, door de eigenaar van de grond herzien.

Wetstechnische informatie

Uitvoeringsregels voor het omzetten van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor gebruik voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven

Erfpacht Loket gemeente Zaanstad

Staat uw woning op door de gemeente Zaanstad uitgegeven erfpachtgrond voor woningbouw? Dan is het voor u misschien interessant om het recht van erfpacht om te zetten naar vol eigendom. Het uitgangspunt hierbij is dat de gemeente bij de verkoop van grond een marktconforme vergoeding ontvangt, aldus de gemeente.

De Case

De vraag echter is, of de gemeente Zaanstad wel een marktconforme vergoeding voor erfpacht vraagt aan haar inwoners? Lees hier meer over de case.