De Case

Pilot afkopen erfpacht

De woonwijk Westerwatering in Zaandam is de eerste pilot wijk waar de gemeente Zaanstad actief erfpacht afkoop stimuleert.

Hieronder vindt u een opsomming van informatie en bevindingen die ons zorgen baren en aanleiding zijn geweest om hier op 29 april 2012 met een grotere bewonersgroep in Zaanstad van gedachten over te wisselen. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid, om ons als inwoners te verenigen.

Over de woonwijk Westerwatering:

Aantal inwoners: 9.730
Aantal woningen: 3.465
Aantal koopwoningen: 2.230 (66%)
Waarvan op erfpacht ca. 1.250 woningen
Gemiddelde verkoopwaarde € 206.000,- (peildatum april 2012)
Gemiddelde inkomen € 55.250 per huishouden

Aanbod Gemeente Zaanstad afkoop erfpacht 2012

Ca. 20% van de bewoners heeft een offerte aangevraagd
Uit een steekproef in de Dammenwijk blijkt:

• Ongeveer 1 op de 5 huiseigenaren een offerte heeft opgevraagd
• Slechts 1 op de 50 huiseigenaren heeft het aanbod geaccepteerd

Conclusie:

• Beperkt interesse in afkoop, wegens onbekendheid materie;
• Burgers zijn onvoldoende geïnformeerd;
• Afkoopsom is veelal te hoog en daardoor niet acceptabel.

Regelgeving erfpacht gemeente Zaanstad

Gewijzigd beleid met aanzienlijke impact voor huiseigenaren

Tot 2006:

• Geen consistente regeling m.b.t. afkoop erfpacht
• Willekeurige bepaling grondprijs bij afkoop

2006 – 2007:

• Structuur-, kadernota grondzaken: uitgangspunt grondprijs wordt objectief en marktconform bepaald op basis van nieuwe rekenmethodiek
• Rekenonderdelen: WOZ-waarde, inflatie, depreciatie grondwaarde rekenrente
• Overgangsperiode oude naar nieuwe regeling korter dan één jaar
• Ambtelijk- en bestuurlijk besluit ter kennisgeving van de gemeente raad
• Summiere en niet persoonlijke informatievoorziening naar erfpachters

2007 en verder:
De gemeente bepaald eenzijdig de hoogte en de voorwaarden van de afkoopsom en jaarlijkse canon verplichtingen voor erfpachters.

Waar gaat dit laatste over?

Erfpacht afkopen is tegen betaling het verwerven van volledig eigendom van de grond onder uw eigen woning.

Berekening van de Grondwaarde door Gemeente Zaanstad

• De grondwaarde is 34% van de WOZ waarde (2010)
• Depreciatie van 1% per jaar erfpachtcontract. (dus huizen gesticht/gebouwd in 1985 op erfpacht krijgen een depreciatie van de grondwaarde van 27%, namelijk, het aantal jaren= 27 jaar x 1%)
• x Waarde index 2,07 = Geïndexeerde grondwaarde op expiratiedatum.
• Contant maken waarde Rekenrente van 4,5 %

De vraag is of dit wel marktconform is?

De nieuwe realiteit

Marktomstandigheden wijzigen volop!

• Economische crisis
• Gevolg dalende huizenprijzen met gemiddeld 3% per jaar
• Voorspelling van experts en overheid verdere daling met ruim 20%
  (zie PKB grafiek hieronder)

Eigen woningbezit wordt steeds meer bezwaard met belastingen en voorzieningen:

• huiswaarde forfait
• aanpassen hypotheekrente aftrek
• versobering en verscherping hypotheek voorwaarden en aftrek

Daarnaast is de gemeentelijke financiële positie relatief slecht (hoge schulden en laag eigen vermogen) versus grote ambities (herinrichting en afronding stadskern Inverdan).




De nieuwe realiteit

Uitholling van de overwaarde op uw huis !

Uw huis wordt op termijn minder goed tot onverkoopbaar!

Wat hebben wij gedaan!

Inventarisatie en verdiepen in de materie, uitvoerig contact opgenomen met alle politieke partijen in de gemeente Zaanstad, gesproken met de fractievoorzitters van de meeste politieke partijen,,,,, gesproken met de verantwoordelijke beleidsambtenaar grondzaken, gesproken met de erfpachtdeskundige van de gemeente, gesproken met vele bewoners uit de buurt.Aangetekende brieven naar de gemeente gestuurd, huis aan huis flyers verspreid in de wijk, Facebook pagina opgezet, E-mailadres beschikbaar gesteld, informatiebijeenkomst georganiseerd, avond aan avond verdiept in de materie, berekeningen gemaakt, verdiept in beleid en regelgeving van andere erfpachtgemeenten, juridisch advies gevraagd, brieven naar de gemeente gestuurd etc...

Bevindingen tot op heden:

Vergissingen in het beleid van de gemeente Zaanstad

(BEZ voorlichting aan de leden van de gemeenteraad over verkoopbeleid grond onder erfpachtrechten van de gemeente Zaanstad, Woensdag 7 januari 2015)

Conclusie erfpacht beleid Zaanstad uitgedrukt in €'s !

(Op 8 januari 2015 heeft de gemeente Zaanstad (wethouder A. Verschuren) ook een presentatie geven aan de gemeenteraad over het voorstel van de gemeente voor de aanpassingen van de erfpachtregels. BEZ heeft op basis van bovenstaande vergissingen, haar compromisvoorstel uitgewerkt in de rechter kolom van onderstaande slide van de gemeente)

Daarnaast, veel onbekendheid met de materie en de gevolgen van het beleid.

• Bij de politiek is het onderwerp afkopen erfpacht relatief onbekend en moeizaam begrepen;
• Dit geldt ook voor betrokken inwoners en huiseigenaren, het onderwerp is complex, overwegen het uitstellen van de beslissing of ontkenning van de problematiek.
• Betrokken ambtenaren volharden in de correctheid van het rekenmodel en de uitkomsten. Zij ontwijken enige inhoudelijke discussies en verwijzen naar de politiek!
• Gemeente heeft moeite met het beantwoorden van BEZ vragen en brieven.
• Vooralsnog berekend de gemeente Zaanstad te veel hoge erfpacht afkoopprijs aan zijn inwoners.

Het goede nieuws is:

• Verschillende politieke partijen agenderen het onderwerp erfpacht in de fractievergaderingen.
• Politieke partijen als Democratisch Zaanstad (DZ), VVD, D66, Zaanse Inwoners Partij (ZIP), Partij voor Ouderen en Veiligheid (POV),twee coalitiepartijen (PvdA en Groen Links) hebben in mei 2012 het onderwerp agendeert in het Zaanstad beraad en willen hierover discussie voeren met verantwoordelijke wethouder.
• De Rekenkamer-Z onderzoekt nog steeds het erfpachtbeleid van de gemeente Zaanstad.

Hoe nu verder?

Herkent u het door ons geschetste mogelijke probleem?
Wij hebben uw steun volop nodig!


Wat is uw bereidheid tot deelname aan dit initiatief om tot en beter erfpacht aanbod te komen?
U staat niet alleen. Zie hier de mening van onze leden over het erfpacht beleid in Zaanstad.

Door massa te creëren en ons te verenigen staan wij sterker !

Steun ons !

• Vul de deelnamelijst in en steun ons door lid te worden.
• Download hier de BEZ flyer en maak uw buren, vrienden, kennissen ook attent op het initiatief.

"De maatschappij is de optelsom van personen die allen van elkaar afhankelijk zijn"

Wij kunnen tevens ook hulp gebruiken door medewerking op vrijwillige basis met het inbrengen van expertise en handjes als:

• Financiële kennis
• Productie flyers en informatie
• Organiseren bijeenkomsten
• Deelname aan discussies en publieke contacten
• Mobiliseren van de (locale) media
• Juridische kennis
• Mobiliseren andere stadswijken
• Mediacontacten, website, twitter
• Financiële experts
• Flyer verspreiders
• Jurist en Makelaar
• Woningbouwcoöperaties
• Perscontacten, Bestuursleden, Webredactie.
• etc...

Kan jij ons helpen?

Vul het formulier in of neem contact met BEZ op.