Meer duidelijkheid over particuliere erfpacht
Banken zetten enkele belangrijke stappen voor de financiering van woningen op particuliere erfpacht, door duidelijkheid te geven over particuliere erfpachtrechten.
Vorig jaar werden criteria opgesteld voor de financierbaarheid van particuliere erfpachtrechten die zijn uitgegeven voor 1 april 2012. Hiermee werd perspectief geboden aan bestaande huizenbezitters. Banken zullen deze criteria nu ook gaan toepassen op erfpachtrechten die tot en met 31 december 2012 worden gevestigd. Daarnaast is er een bancaire richtlijn opgesteld voor particuliere erfpachtrechten die gevestigd worden vanaf 1 januari 2013.
Voor de financierbaarheid van woningen op particuliere erfpachtrechten die vanaf volgend jaar worden gevestigd, heeft de Nederlandse Vereniging van Banken een bancaire richtlijn gemaakt. Hierin wordt in het algemeen beschreven wat banken als verantwoord financierbaar achten maar laat vrijheid voor individuele partijen om hiervan af te wijken. Hiermee geeft de Nederlandse Vereniging van Banken binnen haar verantwoordelijkheid duidelijkheid voor te vestigen toekomstige particuliere erfpacht.
Tegelijk roept de Nederlandse Vereniging van Banken de wetgever en toezichthouder op brede maatschappelijke kaders te schetsen voor toekomstige particuliere erfpachtrechten. Banken kunnen vanuit hun rol als financier alleen oordelen over de financierbaarheid van particuliere erfpachtrechten. De NVB is voorstander van een bredere discussie over particuliere erfpacht die verder gaat dan de financiering van erfpachtrechten. Zo’n discussie moet vanwege het algemeen maatschappelijke belang onder aanvoering van de overheid worden gevoerd. De NVB gaat ervan uit dat eventuele nadere regulering van erfpacht, bijvoorbeeld door afdwingbare regels voor erfverpachters, een positieve werking zal hebben op de erfpachtmarkt. 
Sinds 16 april j.l. kunnen bestaande erfpachtrechten worden getoetst bij elke notaris in Nederland op basis van de criteria. Uitgangspunt bij de financiering van particuliere erfpacht is dat contracten waarin erfpachtrechten worden vastgelegd bescherming bieden aan erfpachters en banken die hen een hypotheek verstrekken. De richtlijn voor de financierbaarheid van woningen op particuliere erfpachtrechten te vestigen vanaf 1 januari volgend jaar wordt nu al gepubliceerd (link). Dit geeft erfverpachters die van plan zijn particuliere erfpachtrechten te vestigen na 1 januari 2013, de mogelijkheid zich hierop alvast te oriënteren.De uiteindelijke hypotheekverstrekking is altijd de verantwoordelijkheid van de afzonderlijke banken. Hierbij spelen ook andere -individuele- factoren een rol, zoals de omvang van de lening ten opzichte van de waarde van de woning en het inkomen van de aanvrager. Uitgangspunt is verantwoorde hypotheekverstrekking.
Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013
Deze is geschreven vanuit het oogpunt van hypothecaire geldverstrekkers.
Erfpacht heeft effect op de waarde van de woning en de lasten van de klant. Om een verantwoorde financiering op het erfpachtrecht te kunnen bieden is het noodzakelijk dat de erfpachtvoorwaarden helder zijn over de lasten voor de klant en elementen die de waarde van het erfpachtrecht beïnvloeden.
Hieronder een samenvatting van de bancaire richtlijn voor particuliere erfpachtrechten uit te geven vanaf 1-1-2013.
ALGEMEEN:
- De uitgifte van de grond in erfpacht geschiedt voor onbepaalde tijd
- Het perceel en de opstallen moeten worden gebruikt voor bewoning
- Het erfpachtrecht is vrij overdraagbaar en kan onvoorwaardelijk worden bezwaard met hypotheek
- Een bestemmingswijziging vergt voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker(s)
- Verhuur, splitsing en ondererfpacht vergt voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker(s) en de bloot eigenaar vraagt geen onredelijke bedragen voor medewerking
- De bloot eigenaar en de erfpachter mogen de erfpachtvoorwaarden niet wijzigen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker
- In de akte van vestiging mag geen verplichting tot koop van de grond voor de erfpachter worden opgenomen
- Geen recht tot koop dat erfpachter financieel benadeelt
- In de akte van vestiging mogen geen bepalingen worden opgenomen die het genotsrecht van de erfpachter materieel beperken
- De bloot eigenaar mag het erfpachtrecht uitsluitend opzeggen op grond van de in artikel 87 lid 2 Boek 5 Burgerlijk Wetboek vermelde gronden
- De bloot eigenaar is verplicht bij het einde van het erfpachtrecht aan de voormalige erfpachter de waarde van het erfpachtrecht te vergoeden
- De procedure tot benoeming van taxateurs moet onafhankelijkheid waarborgen
- De canon bij vestiging is gelijk aan de grondwaarde bij vestiging vermenigvuldigd met het canonpercentage bij vestiging
- De canon wijzigt uitsluitend door indexatie of na herziening
- De canon na herziening is gelijk aan de grondwaarde na herziening vermenigvuldigd met het canonpercentage na herziening
- Noch op de grondwaarde noch op het canonpercentage wordt een appreciatie- of depreciatiefactor toegepast
- Het canonpercentage bij aanvang wordt zodanig bepaald dat de verwachte kostprijs van de erfpacht over de hele looptijd niet hoger is dan de kostprijs van een vergelijkbare hypothecaire geldlening
- Het canonpercentage na herziening wordt zodanig bepaald dat de verwachte kostprijs van de erfpacht over de hele looptijd na herziening niet hoger is dan de kostprijs van een vergelijkbare hypothecaire geldlening ten tijde van de herziening
- De grondwaarde bij aanvang en bij iedere herziening is een reële waarde en in de akte van vestiging is opgenomen hoe de grondwaarde bij vestiging is bepaald
- De grondwaarde bij herziening wordt op dezelfde wijze bepaald als de grondwaarde bij aanvang op basis van omstandigheden ten tijde van de herziening
- Als de canon wordt geïndexeerd, geschiedt de indexatie jaarlijks
- Als de canon wordt geïndexeerd, is de indexatiefactor de consumentenprijsindex (of een andere objectieve Nederlandse index (bv woningprijzen))
- Herziening is verplicht, tenzij de grondwaarde bij aanvang bepalend is en blijft voor de canonverplichting
- De canon na herziening moet voorspelbaar zijn en niet leiden tot grote schokken
- De hoogte van de canon na herziening kan 5 jaar voor herziening worden aangevraagd door de erfpachter, waarbij de oude canon verschuldigd blijft tot herziening
- Bij herziening wordt alleen de canon aangepast
- De canon wordt maandelijks of jaarlijks betaald
- De canon mag niet voor een bepaalde tijd worden afgekocht
- De canon wordt niet verhoogd bij een verbouwing
- De canon wordt niet verhoogd bij een bestemmingswijziging
- De bloot eigenaar is verplicht om de erfpachter jaarlijks te informeren over de (geïndexeerde) canon en/of de (geïndexeerde) grondwaarde
Lees hier de volledige document Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten
Reacties
Een reactie posten