Waardestijging erfpachtgrond houdt de gemoederen bezig

Op IJburg nu al realiseren dat erfpachtcanon ooit verandert. 

Het erfpachtstelsel zoals Amsterdam dat hanteert, is een politiek hangijzer.

De stad geeft haar grond uit in erfpacht en genereert daarmee inkomsten voor het algemeen belang. In 2011 waren de erfpachtinkomsten 233 miljoen euro; daarvan kon na aftrek van bijvoorbeeld rentekosten zo'n 60 miljoen euro gebruikt worden voor beleid. De één vindt dat mooi, de ander gruwt ervan.



Zonder vóór of tegen te zijn, deed de Rekenkamer Amsterdam onderzoek naar erfpacht.

Onderzoeker Arjan Kok: 'Erfpacht had onze aandacht omdat het erg speelt in de stad, vooral nu de canons uit de jaren '60 en straks '70 aflopen en worden herzien. Dan heb je het over een stijging van 200 herzieningen in 2012 naar 5200 in 2023. Het stond daarom ook op het wensenlijstje van verschillende gemeenteraadsfracties.'

De Rekenkamer Amsterdam is een onafhankelijk onderzoeksbureau dat de kwaliteit van openbaar bestuur in Amsterdam onderzoekt. Ze pikt onderwerpen op naar aanleiding van een verzoek van de gemeenteraad of op eigen initiatief. Kok: 'Wij mengen ons niet in de politieke discussie, maar kijken naar doelmatigheid, doeltreffendheid en rechtmatigheid.'

De onderzoeker koos ervoor te kijken naar de canonherziening aan het einde van een tijdvak, en de gemeentelijke aanbiedingen. Kok: 'De gemeente doet de huiseigenaar een aanbieding voor een nieuwe canon. De huiseigenaar kan de aanbieding accepteren of hij kan externe deskundigen inschakelen voor advies. Dat advies is altijd bindend.'

Opmerkelijk

Opmerkelijk is dat in de honderd gevallen die Kok onderzocht, zo'n 80 procent van de eigenaren beduidend goedkoper uitkwam na het inschakelen van externe deskundigen; gemiddeld ruim 590 euro per jaar. Hoe kan dat? Kok: 'De methode om de grond te waarderen is niet wettelijk vastgelegd. Wij ontdekten dat de gemeente een andere methode gebruikt dan de externe deskundigen. De waardebepaling kan daardoor verschillend uitvallen. Het patroon is duidelijk. Het zou goed zijn om de systematische verschillen terug te brengen. De externe deskundigen zouden dezelfde spelregels moeten hanteren, dat maakt het systeem voor de Amsterdammer duidelijker. De gemeentelijke aanbieding afschaffen lijkt me niet wenselijk: de gemeente werkt veel goedkoper.'

Mazzel

Maar zelfs als je de kosten van de experts eraf trekt, ongeveer 885 euro, blijft het in veel gevallen aantrekkelijker voor de huiseigenaar de aanbieding van de gemeente niet te accepteren omdat het om langlopende canons gaat. Jan de Ridder, directeur van de Rekenkamer Amsterdam, vat de kern van de politieke discussie samen. 'Met erfpacht houd je de waardestijging van de grond in het voordeel van de gemeente, de gemeenschap heeft dus mazzel en niet één individuele grondbezitter. Het is een verdedigbare en ook oude gedachte, erfpacht bestaat al sinds 1896. Er is sindsdien altijd een raadsmeerderheid voor erfpacht geweest. Mensen willen graag in Amsterdam wonen, dat maakt de waarde van de grond hoog. Na 1896 konden Amsterdammers door erfpacht goedkoop een huis krijgen, en nog steeds zijn die huizen relatief goedkoop.'

Kok: 'Natuurlijk kun je voor hetzelfde geld een huis kopen in Friesland, op eigen grond. Maar dan woon je wel in Friesland.'

Meldpunt

In 50 jaar tijd is de Amsterdamse grond veel meer waard geworden. Bij het meldpunt Erfpachtellende stromen de voorbeelden binnen. Een eigenaar van een appartement in Bos en Lommer betaalde al jaren 29 euro per jaar voor de grond. Nu de canon wordt herzien, is dat jaarlijks 1119 euro.

De Ridder: 'Niet iedereen realiseert zich dat je lasten zo fors hoger kunnen worden als de canon afloopt. Dat komt doordat het bedrag in al die jaren nooit is verhoogd. Je kunt ook zeggen dat deze eigenaar jarenlang heeft geprofiteerd van de lage erfpachtsom. Het probleem bij erfpacht is dat het tijdvak erg lang is, en dat Amsterdammers zich nauwelijks realiseren dat er sprake is van erfpacht. Zeker niet als het is afgekocht voor 50 of 75 jaar. Het idee van erfpacht zou continu moeten leven; je huis is relatief goedkoper omdat je de grond pacht. Als de gemeente erfpacht wil handhaven, dan zou die boodschap duidelijk moeten worden overgebracht.'

Kok: 'Een van onze aanbevelingen is ook dat de gemeente beter moet uitleggen hoe zij tot een aanbieding komt. Dat voorkomt veel irritatie.'

Wethouder

Verantwoordelijk wethouder Maarten van Poelgeest: 'Bij bureau erfpacht wordt hard gewerkt aan het verbeteren van de communicatie met de erfpachters. Er wordt gekeken naar duidelijkere en leesbaarder brieven, een betere website en een duidelijker en transparantere systematiek van de canonherziening zelf.'

De wethouder is voorstander van het erfpachtsysteem. Van Poelgeest: 'De waarde van de grond wordt bepaald door de afstand tot de diverse voorzieningen, bijvoorbeeld parken, winkels, musea en openbaar vervoer. Het is dus de gemeenschap die door haar aanwezigheid en de investeringen in de stad zorgt voor de waardestijging van de grond. Het is daarom goed de waardestijging aan de gemeenschap te laten toekomen in plaats van aan individuen. Daarnaast is het door middel van het erfpachtstelsel mogelijk om te sturen op het gebruik van de grond. Zo wordt op dit moment bijvoorbeeld voorkomen dat er, nu er veel leegstand is op de kantorenmarkt, nog meer kantoren worden bijgebouwd.'

Bewezen

Van Poelgeest: 'Het Amsterdamse erfpachtstelsel heeft haar waarde voor de stad in de afgelopen 116 jaar bewezen. Afgelopen maart heeft de gemeenteraad de uitgangspunten en de doelstellingen van het erfpachtstelsel herbevestigd. Wel heeft de raad aan het College de opdracht gegeven om het stelsel goed door te lichten en te verbeteren waar dat nodig is. Een nieuwe manier van canonvaststelling moet ertoe leiden dat de canonherziening transparanter, duidelijker en voorspelbaarder wordt voor de Amsterdammers.'

bron: dichtbij.nl