Advocaat over erfpacht en canonherziening na 50 jaar
Canonherziening en heruitgifte in erfpacht kan grote financiele gevolgen hebben voor de erfpachter. Indien de canon niet tussentijds is geïndexeerd, bijvoorbeeld als de canon voor langere periode is afgekocht, kan de klap hard aankomen. Vooral bij een erfpachtcontract dat voor 50 jaar zijn afgekocht is na ommekomst van 50 jaar de canon wordt herzien kan dit desastreus zijn.
Het kan zelfs zo zijn bij canons die voor een bepaalde tijd zijn afgekocht voor de toenmalige waarde van de grond, dat de canon de waarde van de grond uiteindelijk overstijgt. Er zijn diverse methoden voor de berekening van een canonverhoging. Indexering van de canon (canonindexering) moet niet verward worden met herziening van de canon na een bepaalde tijd of her-uitgifte van de erfpacht na bepaalde tijd. Wanneer canonindexering plaatsvindt, hangt af van de toepasselijke erfpachtvoorwaarden.
De erfpachter kan ter voorkoming van enorme canconverhoging bekijken of het interessant voor langere duur afkopen of mogelijk de efpacht omzetten in eigendom. Een advocaat gespecialiseerd in erfpacht kan toesten of er onredelijk bezwarende bedingen voorkomen in de erfpachtvoorwaarden. Die kunnen voor vernietiging in aanmerking komen.
Daar vindt u ook het volgende rekenvoorbeeld hoe zo’n indexering er uit kan zien.
Een erfpachtrecht is in 1990 uitgegeven met een canon van € 1.750. Op het erfpacht contract zijn van toepassing zijn de Algemene Bepalingen 1966. In 1995 vindt voor de eerste keer canonindexering plaats; de aanpassingscoëfficiënt is 1,113. De nieuwe canon wordt dan: € 1.750 x 1,113 = € 1.948. In 2000 vindt opnieuw canonindexering plaats; de aanpassingscoëfficiënt is 1,058. De nieuwe canon wordt dan: € 1.948 x 1,058 = € 2.061.
Canonherziening na 50 of 75 jaar wordt vaak gedaan met de grondquote methode. In de gemeente Amsterdam wordt de grondprijs berekend door te kijken naar de prijzen van de recent verkochte woningen. Door die verkoopprijs te verminderen met bouwkosten ontstaat de grondwaarde van een woning. Een voorbeeldberekening is te vinden op de website van de gemeente Amsterdam. Bij een geschil over de hoogte van de nieuwe canon heeft de erfpachter recht op een taxatie van de grondwaarde door drie deskundigen.
De erfpachter heeft ook soms het recht de erfpacht om te zetten in eigendom. Dat kan interessant zijn voor de erfpachter. Zeker als de erfpachter op termijn een herziening van de canon boven het hoofd hangt. Dergelijke herziening kan zeer aanzienlijk zijn en leiden tot een verveelvoudiging van de canon. De gemeente Zaanstad biedt de erfpachters de mogelijkheid aan om erfpacht om te zetten in eigendom. Voor berekening van de koopsom wordt de grondquote methode gehanteerd. Dat is te lezen op de website van de gemeente Zaanstad.
bron: Blenheim
Reacties
Een reactie posten