In Juli 2012 informeren wij over de antwoorden van minister Spies (BZK) op de vragen van het Kamerlid De Boer (VVD) over erfpacht in Amsterdam.
Minister Spies was toen bereid een inventarisatie te laten doen van de ervaringen bij gemeenten die inmiddels de mogelijkheid bieden voor bestaande erfpachters ook de volledige eigendom te verwerven, alsmede bij gemeenten die wanneer zij grond uitgeven de keuze bieden tussen erfpacht en eigendom van grond.
In een brief van minister Blok (Wonen en Rijksdienst) van 19-03-2013 informeert hij de Tweede Kamer over het rapport 'Ervaringen met erfpacht', uitgevoerd door onderzoeksbureau Companen.
Uitgelicht uit dit rapport: Zaanstad
 |
| Locaties woningen op erfpachtgrond in Zaanstad, oktober 2012 |
Erfpachtstelsel en aanpassingen
De gemeente Zaanstad is in 1906 begonnen met het uitgeven van grond in tijdelijke erfpacht. Er zijn op dit moment in de gemeenten 4 soorten erfpachtbepalingen in gebruik: 1906, 1927, 1978 en 1991. Sinds 1978 bestaat de mogelijkheid de canon voor 50 jaar af te kopen. In 1991 is men overgegaan op een stelsel van voortdurende erfpacht met elke 25 jaar een herziening van de grondwaarde en elke 5 jaar een herziening van de rente. Sinds 1995 bestaat de mogelijkheid om de grond in volle eigendom te verwerven. Vanaf dat moment wordt grond in Zaanstad niet meer in erfpacht uitgegeven.
In 2007 is de methode van de waardebepaling van de grond bij verkoop herzien. In Zaanstad staan zo’n 3.000 woningen van particuliere eigenaren op erfpachtgrond. Sinds 1995 de mogelijkheid om de grond te kopen is geïntroduceerd is aan zo’n 1.000 woningeigenaren de grond verkocht. Na de herziening van de grondwaardebepaling in 2007 is het tempo van de verkoop aanmerkelijk afgenomen.
Achtergronden van de aanpassing
In 1995 heeft de Zaanse politiek besloten niet langer grond in erfpacht uit te geven. De motivatie hiervoor kwam voort uit de ongelijke situatie die bestond binnen de gemeente: een deel van de woningen stond op eigen grond en een deel op erfpachtgrond. Men vond dit geen eerlijke situatie. Daarbij hadden bedrijven de vrije keuze om de grond te kopen of om voor erfpacht te kiezen, voor particulieren was die mogelijkheid er niet. Er is toen besloten dat particuliere erfpachters de mogelijkheid moesten krijgen om de grond te kopen, maar dat dit geen verplichting zou moeten zijn. Keuzevrijheid werd belangrijk gevonden. De verkoop van de grond is niet aan een bepaald moment gebonden. De erfpachter kan op elk moment verzoeken de grond te mogen kopen.
Er is in 1995 een methode vastgesteld om de grondwaarde te bepalen, die zeer aantrekkelijk was voor erfpachters die de grond wilden kopen. In 2006 ontstond het besef dat grondprijzen dusdanig waren gestegen dat de gemeente zichzelf tekort deed door aan de oude waardebepaling vast te houden. Toen is besloten een nieuwe methode van waardebepaling te introduceren. Hierover is, om een run op de grond te voorkomen, niet gecommuniceerd met de erfpachters in de gemeente. Men heeft zich bij het kiezen voor een nieuwe manier om de grondwaarde te bepalen georiënteerd op ontwikkelingen in andere gemeenten. Toen een geschikte methode voor ogen stond is eerst een rechtszaak over die methode in een andere gemeente afgewacht om te kijken of deze methode juridisch stand hield. Toen dat het geval bleek is men ook in Zaanstad op de nieuwe rekenwijze overgegaan. Men vond deze toetsing door de rechter zeer belangrijk.
De in 2007 verantwoordelijke wethouder was van mening dat erfpacht als sturingsinstrument in Zaanstad weinig toegevoegde waarde had. Er was ook nooit de noodzaak om te sturen, er werden ook zelden of nooit woningen die op eigen grond staan onteigend. De betrekkelijkheid van erfpacht als sturingsinstrument in de Zaanse situatie werd ook door de gemeenteraad erkend. Erfpacht was vooral een bron van inkomsten voor de gemeente. En de wethouder vond het onterecht dat de grond volgens de grondwaardebepaling van 1995 inmiddels voor veel te weinig geld werd verkocht, “het betreft tenslotte gemeenschapsgeld”. Hierover waren in de gemeenteraad de meningen meer verdeeld. Een deel van de partijen vond de nieuwe grondwaardebepaling ‘graaien door de overheid’.
Waardebepaling
Op basis van een percentage van de WOZ-waarde (de grondquote) bepaalt de gemeente de actuele grondwaarde. Hierbij gaat de gemeente uit van de WOZ-waarde als de grond in volle eigendom zou zijn. Vervolgens wordt een depreciatie toegepast. Dit is een correctie op de grondwaarde omdat een recht van erfpacht minder waard is dan de volle eigendom van de grond. De hoogte van de depreciatie is afhankelijk van het aantal jaren dat het erfpachtcontract oud is, met een maximum van 40%. Vervolgens wordt de grondwaarde na depreciatie geïndexeerd naar de einddatum van de erfpachtovereenkomst en contant gemaakt naar het moment waarop de omzetting naar volle eigendom plaatsvindt (tegen een rekenrente). Dit is de waarde die voor de grond betaald moet worden. Als de canon niet is afgekocht, moet ook de contact gemaakte waarde van de nog niet betaalde canons worden betaald.
Communicatie
De gemeente heeft over de mogelijkheid om de erfpachtgrond te kopen gepubliceerd en geadverteerd. Er zijn geen individuele aanbiedingen aan erfpachters gedaan. De aanpassing van de methodiek van de waardebepaling in 2007 is niet aangekondigd, het beleid is per direct gewijzigd. De laatste jaren is de gemeente wat actiever in het aanbieden van de mogelijkheid de grond te kopen. Men is een pilot gestart om in een wijk de erfpachters bewust te maken van de mogelijkheden en gebruikt daarbij ook rekenvoorbeelden.
De omzetting van de methodiek van het bepalen van de grondwaarde in 2007 heeft wel geleid tot wat verzet bij erfpachters. Men realiseerde zich een grote kans gemist te hebben door niet onder het oude regime de grond aan te kopen. Ook makelaars waren niet blij met de nieuwe hogere grondprijzen.
Consequenties van de aanpassing
Om erfpacht als sturingsinstrument te kunnen blijven gebruiken is overwogen de mogelijkheid om de grond te kopen in bepaalde strategische gebieden niet in te voeren. Men heeft hier uiteindelijk van af gezien. Men was van oordeel voldoende mogelijkheden tot sturing te hebben in het publiekrechtelijke instrumentarium en door goed overleg te voeren met ontwikkelaars. En indien noodzakelijk blijft er altijd de mogelijkheid om grond te onteigenen.
Door het aanbieden van de mogelijkheid om de grond in volle eigendom te verwerven is de druk op de ambtelijke organisatie wat toegenomen. Elke conversie levert extra werk op. De meeste drukte ontstaat echter doordat corporaties individuele woningen die op erfpachtgrond staan verkopen, ook als de koper er niet voor kiest om de grond in volle eigendom te verwerven. In dat geval heeft de gemeente er een nieuwe erfpachter bij. En in elk geval moeten de complete erfpachtgegevens van het betreffende complex opnieuw worden vastgelegd.
Terugkijkend
De gemeente Zaanstad heeft geen spijt gehad van de aanpassing van het erfpachtstelsel. Men is niet tegen situaties aangelopen waarin men door de aanpassing in de problemen kwam. Door de geboden keuzevrijheid is niemand onder druk gezet om te kopen.
Interview erfpachter – grond gekocht
• De respondent heeft de grond gekocht. Hij heeft hiervoor een bewuste keuze
gemaakt. Belangrijke overwegingen hierbij zijn:
o Het volledig in bezit hebben van de grond.
o Het verkopen van een woning waarvan de grond op volledige eigendom staat is
in de huidige tijd iets eenvoudiger.
o Je bent niet meer afhankelijk van de ‘grillen’ de overheid en eventuele
beleidswijzigingen.
• De informatie over de berekening van de grond was niet helder. Men kon niet goed
inzichtelijk maken hoe de berekening van de prijs op basis van de historische
waardebepaling is gemaakt. De achterliggende berekening is niet helder. Dit komt
ook omdat het in zijn geval gaat om een woning die in de verhuur zat en beheerd
werd door een pensioenfonds.
• Desondanks is de respondent zeer tevreden over het aanbod dat hem is gedaan.
Een belangrijke reden hiervoor is ook omdat nadien de rekenmethodiek is aangepast.
Hierdoor zijn de prijzen van de afkoop van de grond ongeveer vervijfvoudigd. De
respondent heeft dus in de goede tijd gekocht.
Interview erfpachter – grond niet gekocht
• De respondent heeft de grond niet in volledige eigendom aangekocht maar denkt hier
wel over na. Het probleem op dit moment is dat de grondprijs te hoog is, waardoor
het financieel lastig is om de grond te kopen. Dit hangt samen met de aangepaste
methodiek van waardebepaling van de grond door de gemeente. Tot een jaar of vijf
geleden hadden erfpachters de mogelijkheid om de grond voor een prijs van 8.000
euro te kopen. Deze prijzen zijn inmiddels vervijfvoudigd omdat er een andere
rekenmethodiek wordt gebruikt.
• De berekening van de grondprijs is op zich helder, maar de erfpachter is van mening
dat de verkeerde parameters worden gebruikt bij de totstandkoming van de
grondprijs. Er zijn twijfels over deze rekenregels en hij vindt dat de gemeente de
‘hoofdprijs’ vraagt. Op dit moment is er in zijn wijk een actiegroep gestart om te
protesteren tegen de hoogte van de afkoopsom van de grond.
• De respondent zou de grond graag in eigendom willen verwerven omdat hij van
mening is dat zijn woning hierdoor in de toekomst makkelijker te verkopen is. Zijn
verwachting is ook dat hypotheekverstrekkers ook moeilijker zullen doen als de
canon binnen afzienbare tijd afloopt.
• De communicatie vanuit de gemeente is zeer statisch. Er is in feite geen sprake van
communicatie.
De ervaringen van "gemeenten" zijn over het geheel genomen positief, zo schrijft minister Blok.
Maar denken de inmiddels 526 andere grond niet gekochte leden van die genoemde actiegroep er eigenlijk ook zo over ?
BEZ dringt in dit rapport door tot de Tweede Kamer !
Lees hier:
- Volledig rapport rapport 'Ervaringen met erfpacht'
- Brief van minister Blok (Wonen en Rijksdienst) aan de Tweede Kamer bij het rapport.
bron: Rijksoverheid
Reacties
Een reactie posten