Het schadeverhaal van de zittende erfpachters vanaf 2007...
Leest u dit met aandacht, het bevat zeer belangrijke informatie:
In het arrest van hof Den Haag van 14 juni 2022 is geoordeeld dat de gemeente, door bij de invoering van het Omzettingsbeleid 2007 geen overgangsregeling te hanteren en de toenmalige erfpachters niet individueel aan te schrijven, onrechtmatig heeft gehandeld. Dat brengt mee dat het hof het waarschijnlijk heeft geacht dat het handelen van de gemeente tot schade heeft geleid aan de zijde van de erfpachters die in 2007 een erfpachtrecht hadden.
Verder heeft het hof een - niet bindend - voorstel gedaan voor een vergoedingsregeling ter compensatie van deze schade. Dat voorstel is erop gebaseerd dat 1) de erfpachters, door niet in de gelegenheid te zijn gesteld onder een gunstige overgangsregeling de blote eigendom te kopen, schade hebben geleden (de prijs is daarna veel hoger geworden) en 2) mogelijkerwijs niet alle erfpachters dat gunstige aanbod zouden hebben aanvaard. Het voorstel van het hof besloeg een afslag van 25% op de koopprijs van de blote eigendom zoals de gemeente dat op basis van de Omzettingsregeling 2007 zou doen.
Er heeft na deze uitspraak overleg plaatsgevonden tussen de advocaten van BEZ en de gemeente. De advocaat van de gemeente heeft daarin het standpunt ingenomen dat 1) er nog geen discussie zou hebben plaatsgevonden over de schade en 2) dat de gemeente, ook na het arrest, ontkent dat er schade is. De gemeente is op geen enkele wijze bereid om welwillend te bezien hoe de schade aan de zijde van de erfpachters kan worden gecompenseerd maar stelt zich op het standpunt dat de erfpachters dan maar naar de rechter moeten om die schade te verhalen. Een tegemoetkoming zoals het hof heeft voorgesteld is door de gemeente niet gedaan.
Het feit dat de erfpachters, die geen overgangsaanbod hebben ontvangen, schade lijden door nu tegen veel hogere kosten over te moeten stappen wordt door de gemeente ontkent. Zij meent dat de erfpachters dat dan maar eerder hadden moeten doen en dat zij er ook niet slechter op zijn geworden. Ook stelt de gemeente dat niet van haar verwacht kan worden dat zij de erfpachters in een positie brengt waarin zij zouden hebben verkeerd als de gemeente niet onrechtmatig zou hebben gehandeld. Met andere woorden, de gemeente doet of haar neus bloedt. Daarnaast zegt de gemeente dat de erfpachters te laat zijn en de zaak is verjaard.
Onder die omstandigheid is het helaas zo dat er voor de erfpachters geen andere optie is dan weer naar de rechter te stappen, nu om de gemeente te veroordelen hen de geleden schade ook daadwerkelijk te vergoeden. Omdat de gemeente al haar argumenten waarom zij niets zou hoeven betalen bij elke erfpachter individueel naar voren wil kunnen brengen, is er geen andere optie dan dat alle erfpachters individueel die schade verhalen. Op een regeling om dit gestroomlijnd te doen en in overleg met de erfpachters, zodat zij niet opnieuw op kosten worden gejaagd, is de gemeente niet teruggekomen. Zij stuurt daarmee aan op een uitputtingsslag op kosten van de belastingbetaler.
Indien iemand onrechtmatig handelt dan dient hij degene jegens wie hij dit doet vervolgens in een positie te brengen alsof dat onrechtmatig handelen niet zou hebben plaatsgevonden. In casu is dat dus de situatie dat de gemeente aan de erfpachter een overgangsregeling zou hebben aangeboden waarin in 2007 de blote eigendom te koop zou zijn aangeboden tegen een prijs die in een aantal perioden zou oplopen van het bedrag op basis van de oude regeling, naar het bedrag op basis van de nieuwe, veel duurdere regeling. Het is evident dat indien de erfpachter met deze overgangsregeling zou zijn geconfronteerd, en dus ook zou hebben begrepen hoezeer de prijs zou stijgen, van deze regeling gebruik zou zijn gemaakt.
De gemeente betoogt nog dat de prijzen inmiddels sterk zijn gestegen en dat zij niet gehouden kan zijn de blote eigendom aan te bieden tegen prijzen van toen. Daarmee stelt de gemeente in feite dat bij de schade rekening moet worden gehouden met de stijging van de prijzen. En dat dat voordeel van de marktontwikkeling haar niet mag worden ontnomen. Maar dat is niet zo. In de rechtspraak is uitgemaakt dat bij het vaststellen van de schade geen acht mag worden geslagen op latere ontwikkelingen in de markt. Indien de gemeente de overgangsregeling tijdig zou hebben aangeboden en dit aanbod was aanvaard, dan zou de gemeente immers dat voordeel van de markt niet hebben gehad. Er is geen reden te bedenken waarom zij, als gevolg van haar eigen onrechtmatige handelen, dat voordeel nu wel zou moeten krijgen.
BEZ beveelt de bij haar aangesloten erfpachters daarom aan de schade bij de gemeente te verhalen. Degene die verzekerd zijn van rechtsbijstand kunnen dat doen door hun verzekeraar in te schakelen en te verzoeken om rechtsbijstand. Degene die niet verzekerd zijn zullen zelf een advocaat moeten inschakelen om de schade te verhalen. Zij kunnen zich daarvoor wenden tot een advocaat naar eigen keuze of zij kunnen ervoor kiezen zich te laten vertegenwoordigen door mr. Lisa-Bobbie Kamp, advocate bij Corten De Geer Advocaten. Dit kantoor biedt het voeren van de procedure in eerste aanleg aan tegen een vaste vergoeding (fixed fee) van eur 5.000,- ex BTW en exclusief externe kosten zoals griffierecht. Dit bedrag wordt verlaagt tot eur 4.000,- indien zich meer dan 20 en tot 3.000,- indien zich meer dan 40 erfpachters melden.
In een procedure die reeds voor een individuele erfpachter is opgestart is het standpunt ingenomen dat de schade bestaat uit het verschil tussen de aankoopsom die zou hebben gegolden in 2007, met rente verhoogd naar het heden en de prijs die de erfpachter nu op basis van het nieuwe beleid moet betalen. Voor erfpachters die de blote eigendom nog niet gekocht hebben, geven wij in overweging de schade te stellen op het verschil tussen de situatie die zonder onrechtmatig handelen zou hebben plaatsgevonden en de situatie dat een door de gemeente op basis van het huidige beleid gedane aanbod wordt aanvaard in het geval dat daadwerkelijk wordt aanvaard. Daarmee wordt de schade gekoppeld aan een daadwerkelijke aankoop van de blote eigendom. Dat is logisch, omdat de schade slechts ontstaat indien in 2007 de blote eigendom zou zijn gekocht en de erfpachter slechts schade lijdt indien hij, om in die situatie te komen, meer betaalt. Een erfpachter die ondanks een dergelijke regeling ervoor kiest het bestaande erfpachtrecht voor te zetten, lijdt geen schade als gevolg van het handelen van de gemeente.
Verjaring
In het arrest van hof Den Haag is vastgesteld dat met de brief van BEZ van 24 mei 2013 de verjaring van de vordering op schadevergoeding is gestuit. En nieuwe verjaringstermijn van vijf jaar gaat lopen op de dag dat de toewijzende uitspraak, het arrest van hof Den Haag van 14 juni 2022, kracht van gewijsde heeft gekregen. Het arrest heeft kracht van gewijsde gekregen met de uitspraak van de Hoge Raad waarbij zowel het cassatieberoep van BEZ als dat van de gemeente is verworpen. Dat arrest is gegeven op 1 december 2023 zodat de vordering tot schadevergoeding, indien niet opnieuw gestuit, verjaart op 1 december 2028. De verjaring kan onder andere worden gestuit door een vordering tot schadevergoeding in te stellen.
De gemeente betoogt dat de vordering tot schadevergoeding van erfpachters die vóór 24 mei 2008 wisten of hadden kunnen weten dat er schade was of dat de gemeente onrechtmatig handelde is verjaard en dat zij dus geen aanspraak op schadevergoeding meer kunnen maken. Wat er ook zij van de juistheid van dat betoog op grond van de wet, gaat het in de onderhavige situatie niet aan dat de gemeente zich op verjaring beroept. Zij handelt met een beroep op verjaring in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en met name het zorgvuldigheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel, omdat zij, door langdurig, en zelfs nu nog, onduidelijkheid te laten bestaan over de rechtspositie van de erfpachters en het overleg met de erfpachters steeds weer te traineren en vertragen, zelf het instellen van een procedure door BEZ sterk heeft vertraagd. De erfpachters kunnen zich derhalve met recht tegen het beroep op verjaring door de gemeente verzetten.
_______________________________
1) Zie o.a.: HR 18 maart 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AR5213, HR 24 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8453, HR 5 juni 2009, ECLI:NL:2009:BH2815
2) Zie o.a.: HR 11 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX9830, ECLI:NL:PHR:2020:744.
3) ECL:NL:GHARL:2023:1540
BEZ leden kunnen over dit artikel meer informatie en aanbevelingen vinden in MY BEZ, het leden ondersteuningsportaal van BEZ, alsmede in de e-mail die BEZ op 8 oktober 2024 naar al haar leden heeft verzonden.